某商品房销售合同纠纷系列案办案手记
2017年底，本所律师开始介入昆明某小区商品房销售合同纠纷案件，并在持续为众多买受人提供法律咨询服务后，于2019年年底开始，陆续代理部分买受人向该小区开发商提起诉讼。
由于案情特殊，全省乃至全国都没有类似的案例可供参考，因此本系列案历经一审、二审，最终得以胜诉告终实属不易。根据“类案检索”制度的规定，该系列案的胜诉判决，已经形成一定的示范效应，本地区后续该类型案件的审理，均可能以该系列案的裁判思路作为指引。
该系列案的胜诉，究其根源，是在以下两个方面产生了突破，其一是“买受人购房款未付清，不必然导致不能接房”，其二是“开发商不得通过补充协议的约定任意减轻自身责任”。
基本案情
2017年10月至12月期间，昆明官渡区某小区三期项目开始预售，众多买受人经过售楼部驻点银行工作人员确认具备贷款资质后，现场签署了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，还签署了贷款合同，并办理了公证手续、缴纳了首付款、进行了网签备案。《商品房买卖合同（预售）》中约定交房时间为2019年9月30日，约定了明确的贷款银行、贷款金额，逾期交房应按每日万分之三的标准承担逾期交房违约金；补充协议中约定了出卖人履行交房义务前买受人应付清购房款，逾期交房超过90日，延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。
上述手续办理完后，开发商工作人员告知买受人购房合同会在公司统一盖章后提交给银行和公证处用于办理贷款。但最终由于开发商股东变更，前后股东之间发生争议，该项目贷款办理事宜及施工建设工作均被搁置。虽然该项目后续恢复施工，并于2021年1月31日具备交房条件，但由于部分买受人的贷款始终未能办理，开发商拒绝向这部分业主交付房屋。
一审审理情况
本案一审期间，为证明买受人未能付清除首付款外的剩余房款、未能办理贷款的原因，本所律师向一审法官提交了《调查取证申请书》，请求法院依法向合同中约定的贷款银行调查贷款未能办理的背景情况。
一审法院在调查取证并制作笔录后，组织双方进行了质证。该笔录中明确记载两家银行均表示贷款未能办理的原因并非在于买受人，而是开发商未能及时取得与银行的合作。但最终一审法院却认为：“原被告约定出卖人履行交房义务前，买受人应付清购房款，该约定对当事人具有法律约束力。质言之，买受人应履行付清购房款的义务乃可确定之事实，而按揭贷款未经银行审批通过的原因是否在于被告，与原告是否应承担接房前付清购房款之义务，不具有法律上的关联性，在原告未付清购房款的情况下，其要求被告交付商品房并承担逾期交房违约责任缺乏事实及法律依据”。
最终一审法院驳回了众多买受人的关于要求开发商交房和承担逾期交房的违约责任的诉讼请求。
二审审理情况
买受人对一审判决不服，向昆明中院提起上诉后，经过昆明中院耐心细致的审理，最终采纳了本所律师的代理意见，对以下两个争议焦点进行了详细的分析和论述：
（一）涉案合同是否应当继续履行？
昆明中院认为，根据本地商品房交易流程和本案查明的事实，银行仅接受开发商代为办理商品房按揭贷款，购房者只能在开发商通知提交贷款所需材料时，方能办理相应贷款手续。本案按揭贷款不能办理的原因系开发商未能及时取得与银行的合作所致，故开发商以此为由不履行合同义务，无法律依据，涉案合同应当继续履行。
（二）开发商是否应当承担违约责任及违约金标准如何确定？
昆明中院认为，本案双方合同约定开发商应于2019年9月30日交房，但开发商未在约定时间前交房，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
关于违约金的计算标准问题，根据商品房交易规则，本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》文本为住建部门为规范本地商品房交易市场提供的用于商品房备案的合同文本，对商品房买卖合同双方当事人的权利义务的保护具有规范意义，其中对逾期交房违约金已有明确约定，本案补充协议中对逾期交房违约金不超过2%的约定，突破了行政部门备案合同内容，不当减轻开发商自身责任，应当确认为无效合同条款，在本案中不予适用。但开发商认为该约定的违约金过高，故综合该小区涉案的具体情况，酌情调减为日万分之二，违约金自2019年10月1日起至实际交付房屋之日止。
对于违约金计算的截止时间，开发商认为应截止到2021年1月30日，但开发商并未在当天实际交房，且该不能交房的原因不可归责于买受人，因此对该主张不予支持。
最终，二审判决开发商向买受人交付房屋并支付自2019年10月1日起至实际交付房屋之日止，以房屋总价款为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金。
承办律师解读
根据房地产行业惯例，开发商在收取首付款、签订购房合同的时候，一般都会同时落实贷款事宜，即便出现问题，也都会及时设法寻求解决，一般是不会放任买受人长期不办理贷款、不付清房款的。因此本系列案的发生，的确有其特殊的背景，在云南省全省乃至全国都实属罕见，但本系列案产生的影响，却并不止局限于这种特殊背景下。
（一）买受人购房款未付清的情况下，不必然丧失请求交房的权利，而应根据购房款未付清的不同情形进行具体分析
现实中普遍认为，支付购房款乃是买受人不可推卸的义务。事实上，很多开发商提供的合同或补充协议中也是将办理贷款作为买受人负有的义务。在这样的情况下，一旦发生购房款未付清的情况，往往责任是由买受人承担，即解除合同、定金不予退还或只退还一部分。
但本所律师认为，现实中的情况错综复杂，不可否认大部分购房款未付清的责任确实在于买受人，但并不能一概而论。根据不同情形具体分析购房款未付清的责任，不仅有着迫切的需要，在实践中也有着重要的意义，因为这不仅关系到合同是否需要继续履行、买受人是否有权请求交房，更关系到开发商是否有权要求买受人承担逾期付款责任、买受人是否会受到更大的损失。
在本系列案中，正是本所律师前期的投入，使得律师掌握了更为真实、详细的案件背景，并及时走访调查、最终通过申请法院调查取证的方式固定了证据，明确了购房款未付清、贷款未办理下来的责任是在于开发商，为二审能够推翻一审判决打下了坚实的基础。
因此，购房款未付清的情况下，买受人是否有权请求交房不能一概而论，需要我们根据事实、及时掌握和固定关键证据，再结合相关法律规定和行业惯例等因素进行综合分析评判。
（二）对于合同约定，不能够机械的理解和适用，必要的时候应该结合交易实际情况、行业惯例等背景情况
一审法院判决买受人败诉的直接依据是双方补充协议中约定的“出卖人履行交房义务前，买受人应付清购房款”。这一裁判观点实际上也代表了部分法官在越发繁重的审判任务面前不得已的做法，即先看双方是否有明确约定，如果有，就按照双方的约定审理和判决。但在很多案件——尤其是双方地位不平等的案件——如保险合同纠纷、商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷中，则需要根据合同的实际履行能力、履行情况等对合同条款进行具体分析。
如在买卖合同纠纷中，付款和办理贷款一般是买受人的义务，但并不能因为本系列案中买受人未办理贷款就认定买受人应对其未付清房款负责。根据商品房销售惯例，商品房预售交易必须由开发商向银行提供阶段性担保，银行才会接受买受人的贷款申请并审批放款。换言之，向业主提供可供合作的贷款银行，本应是开发商应履行的义务。而经过前期的调查走访，承办律师发现开发商始终未向合同约定的贷款银行报送购房合同、阶段性担保等资料，导致贷款迟迟未能审批通过。
而在二审过程中，法官也正是通过本所律师调取的证据，结合自身经验和逻辑推演，在确认了本案的关键事实基础上对责任进行了正确的划分、没有采信开发商的意见，进而最终支持了买受人的诉讼请求。
（三）通过补充协议不当地免除自身责任的约定可能被认定无效
在以往的商品房销售合同纠纷和建设工程施工合同纠纷中，部分甲方或强势方担心示范文本对自身约束过多，不乏采用签订补充协议的方式对示范文本中的内容进行变更和删减，进而实现自身“规避风险”的目的，部分法院也是以示范文本并不具备强制性而直接适用被变更或删减后的补充约定。
但在本系列案中，承办律师提出，补充协议属于开发商提供的格式条款，对于提供格式条款一方免除自身责任的条款，应属无效；同时，《商品房买卖合同（预售）》原本就是行政主管部门为了平衡买卖双方权利义务而制定的示范文本，在其已经对违约金标准有明确界定的情况下，补充协议中违约金上限为2%的约定显然属于不正当减轻开发商责任的条款，依法不应当适用。本系列案的最终判决也采纳了承办律师的这一意见。
因此，补充协议并非没有存在的意义，但不应当成为交易强势方逃避责任、损害对方利益的工具。
承办律师分享
面对纠纷时，应当深入案件，追溯纠纷根源，审时度势的运用多种手段化解矛盾，律师作为法律共同体的一员，在面对纠纷尤其是群体性纠纷时，除了运用诉讼手段帮助当事人解决问题，还要识大体、顾大局，避免矛盾激化，灵活运用多种手段化解矛盾；同时，除理顺法律关系、明确法律适用外，追溯纠纷发生背景对于案件办理也具有极为重要的意义。本系列案除通过诉讼手段解决了交房和违约金的问题，还通过非诉讼手段在几个关键性问题的解决上为买受人维权提供了法律帮助：
（一）业主领取购房合同
因涉及开发商股东变更和交接，开发商拒绝向未办理贷款的业主交付购房合同。而没有购房合同，将严重阻碍买受人的后续维权行为。经过承办律师参与协商、据理力争，开发商最终同意交付合同，为后续维权提供了合同依据。
（二）恢复施工
因涉及开发商前后股东间的纠纷，涉案房地产项目被某省高院查封后，开发商即停止施工，导致大量买受人担心逾期交房甚至担心项目烂尾。承办律师在致电查封法院承办法官、前往当地住建局咨询了解情况、收集整理各种信息的基础上，向开发商提出继续施工系增加被查封标的物的价值的行为，与法院查封项目的目的并不矛盾。最终该项目恢复施工，避免了业主和开发商损失的进一步扩大。
（三）提前交房
根据当地规定，一个地块原则上只能分三批交房。本系列案买受人所购房屋为第三期中的前两栋，后三栋的建设和销售则远远滞后。如严格按照当地规定，本系列案买受人必须要等到后三栋交房才能一并接房。为帮助本系列案买受人能够尽早入住，承办律师多次前往住建局、土地局、规划局等部门协调，并提出“原则上只能分三批交房”是针对正常项目而言，但涉案项目已经逾期交房，在开发商具备提前交付前两栋的情况下，分开交付有利于社会稳定和化解矛盾。最终通过承办律师、开发商及市区两级有关政府部门的努力下，对项目规划进行了调整并实现了提前交付。截至本系列案办理完结，后三栋住宅仍未完成施工而前本系列案买受人已经入住前两栋房屋。
结语
本系列案由云南弘石律师事务所付宇超律师、杨阳律师负责办理，前后历时一年半，除接受委托前为买受人提供长达两年的法律咨询服务外，办理过程中更是多次走访开发商、售楼部、贷款银行，调查了解案件背景情况，并在此基础上积极同案件承办法官进行沟通，并书写了数十页的上诉状、代理意见和律师意见等，真正体现了云南弘石律师事务所“勤勉尽责，弘扬法治”的执业理念。
同时，诚挚感谢昆明中院白昱法官不厌其烦的接待和听取承办律师意见，对案件进行了深入细致的调查和研究；也感谢云南弘石律师事务所濮鹤周主任、王长江副主任、刘文峰律师在案件讨论交流中提供的宝贵意见；最后还要感谢众多买受人、委托人对承办律师坚定不移的信任与配合、支持。
承办律师
杨阳
职务：合伙人
擅长领域：股权收购、公司治理、民商事法律事务
联系电话：13078716656
承办律师
付宇超
职务：合伙人
擅长领域：民商事法律事务、非诉讼法律事务
联系电话：18787462591
