委托人未经批准在自有商铺非承重墙上开窗，遭致物业公司制止。委托人询问其是否有权开窗？物业公司的做法对不对？

      委托人需在非承重墙上增开门窗的，应取得行政审批并告知邻里，委托有资质的装饰装修企业实施。无论是住宅的装饰装修活动，还是符合《住宅室内装饰装修管理办法》第四十四条规定的非住宅装饰装修活动，若装修人想搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗，拆改供暖、燃气管道和设施的，建议装修人在实施装饰装修活动前，先携带相关材料向有关行政主管部门申报登记并同时告知周边邻里，待取得批准后，聘请具有资质的装饰装修企业实施装修，以避免因擅自实施装饰装修活动引发纠纷或遭致行政处罚。

      根据《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《管理办法》）第四十四条之规定，“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行”。因此，符合前述规定的非住宅装饰装修活动，可以参照该《管理办法》执行。

     《管理办法》第五条第一款第三项规定，住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸。第六条第一款第二项规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。根据前述规定，商铺无论基于何种理由而擅自实施增开门窗的行为，只要未取得城市规划行政主管部门的批准，其开窗行为均具有违法性【参考案例：刘兴海与苏州工业园区城市管理行政执法局行政处罚二审行政裁定书，（2011）苏中行终字第0075号】。在该案例中，上诉人认为，为生活便利而对非承重墙进行装修的行为仅是业主对专有部分行使所有权的行为，无需规划部门审批许可。但法院认为，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；……本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准……”据此，上诉人的观点无法律依据，本院不予采纳。

      关于商铺欲在非承重墙上增开门窗应当履行怎样的程序，司法实践中有相对一致的观点：

      1.有法院认为，商铺若想在非承重墙上增开门窗的，应当取得城市规划行政主管部门的批准，方可实施增开门窗的行为【参考案例：唐瑞华与孙义平相邻关系纠纷二审民事判决书，（2016）桂03民终1207号】。在该案例中，法院认为，“根据建设部2002年5月1日实施的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第二款：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准”的规定，被告没有提供开设该门的审批手续，因此，该案所涉位于被告房屋北面的门在规划设计时不存在，开设该门没有经过政府相关部门审批，因此该门的开设没有法律依据。”

      2.还有法院认为，商铺若想在非承重墙上增开门窗的，除需取得城市规划行政主管部门的批准外，还需征得其他所有人的书面同意【参考案例：祝红英与绍兴市城市管理行政执法局行政处罚二审行政判决书，（2009）浙绍行终字第53号】。在该案例中，法院认为，“根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第一款第（二）项、第二款的规定，当事人改变住宅外立面的应当经城市规划行政主管部门批准。同时根据《城市异产毗连房屋管理规定》第八条的规定，一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除需城市规划部门批准外，还需征得其他所有人的书面同意”。

      还应当注意，根据《管理办法》第十三条第二款之规定，如果商铺的承租人欲对商铺进行装饰装修活动的，不仅需要取得城市规划行政主管部门的批准和其他所有人权的书面同意，而且还要取得商铺所有权人的书面同意。

      首先，根据《中华人民共和国行政处罚法》第八条、第十五条至第十八条之规定，罚款系行政处罚的一种，只能由具有行政处罚权的行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织在职权或者授权范围内实施。物业服务企业不属于前述规定的具有行政处罚权的主体。因此，物业服务企业无权以商铺擅自增开门窗为由进行罚款。

      其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，供电与供水合同的合同相对人系供电公司与供水公司，而非物业服务企业。根据合同相对性原则，只有供电公司与供水公司有权在业主不缴纳相关费用等情形下，按照国家规定的程序中止供电、供水。

     最后，针对商铺擅自增开门窗的行为，物业服务公司在采取相应的管理措施时应当注意：

     1.装修人在外墙上开窗的行为不仅是对房屋共有部分的改造，也会损害房屋结构，危及建筑物安全，该行为妨害了物业服务与管理，物业服务公司有权起诉请求装修人恢复原状【参考案例：深圳市万科物业服务有限公司、马元良物业服务合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤03民终17082号】。在该案例中，法院认为，“我国《物权法》第八十三条第一款规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第七条第二项规定，业主在物业管理活动中，应当遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为《物权法》第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。在本案中，马元良安装的窗户系在房屋外墙上开洞安装，而外墙属于《物权法》第六条所称的共有部分，在外墙上开洞不仅是对房屋共有部分的改造，也会损害房屋结构，危及建筑物安全。马元良的上述行为不仅损害到其他业主的合法权益，也妨害到物业服务与管理。万科物业公司起诉要求马元良恢复原状，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，应予支持。”

     2.物业服务公司有权对商铺擅自增开门窗的行为进行规劝和制止，但不可强制封闭。若因物业服务公司强制封闭门窗的行为造成装修人财产损失的，装修人有权请求物业服务公司赔偿其遭受的损失【参考案例：盛军民、庞国玲与杭州滨江物业管理有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书，（2012）杭拱民初字第1117号】。在该案例中，法院认为，依照物业服务合同，物业公司对两原告擅自安装玻璃棚的行为有权进行规劝和制止，但没有授权其可以进行强制拆除。故物业公司强制拆除玻璃棚的行为造成两原告财产损失，两原告有权向其主张赔偿。

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撰     稿    人 ：刘元杰
本  期  编  辑 ：汪靖龙