商铺产权人委托物业公司采用询价方式对其商铺进行招租，并于2013年12月向物业公司出具委托书，载明委托物业公司办理该商铺租赁相关事宜。2014年1月，物业公司将该商铺出租给先承租人，并签订了《房屋租赁合同》。2014年7月，产权人将该商铺连同其他房屋一并打包通过招标方式进行出租，并向后承租人发出中标通知书。鉴于产权人将商铺另行出租，物业公司遂多次与先承租人协商解除《房屋租赁合同》。为能促成合同协商解除，物业公司于2014年8月25日在协商会议中“自认”单方违约，并表示若能协商解除合同，物业公司愿意按照合同约定对先承租人承担违约责任，但该次协商会谈未能达成一致意见。后续协商过程中，物业公司于2014年11月17日通知先承租人暂停装修及使用房屋。因最终未能就协商解除合同达成一致，物业公司于2015年1月26日通知先承租人可以正常使用房屋。之后，物业公司多次通知先承租人交纳房租，并于2015年3月23日发函告知若继续拖延支付租金，物业公司将单方解除《房屋租赁合同》。2015年3月26日，物业公司及先承租人互相向对方发函解除合同。先承租人于2015年6月4日将产权人、物业公司诉至法院，要求返还已支付的部分租金、承担违约责任并赔偿装修费损失。物业公司提出反诉，要求先承租人支付欠付的租金并承担违约责任。

 

      一审法院认定，在《房屋租赁合同》履行过程中，因产权人将涉案商铺另行出租给了后承租人，导致先承租人不能正常使用房屋，根据《合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能正常使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”之规定，认为先承租人要求返还双方协商解除合同期间已支付的租金是合理的。并认为，产权人一房两租的行为已对先承租人构成违约。遂判决产权人向先承租人返还相应租金、承担违约责任并赔偿装修费损失，同时判决驳回物业公司的反诉请求。

物业公司、产权人不服，提起上诉。二审法院认为，物业公司于2014年8月25日在协商会谈中已自认构成单方违约，且物业公司与先承租人在其后未能就商铺租赁达成一致意见，先承租人已无法实现合同目的，故产权人应返还相应租金并承担违约责任及赔偿损失。同时认为先承租人在合同履行过程中并无违约行为。故驳回上诉，维持一审判决。物业公司、产权人申请再审，再审审查法院裁定驳回再审申请。

 

      两审法院认定产权人违约，主要理由是产权人一房两租以及物业公司“自认违约”。

 对于一房两租，是否必然导致对先承租人违约？首先，如若物业公司能与先承租人协商达成一致，解除《房屋租赁合同》，则属于协商解除合同范畴，不存在违约问题。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的承租人为实际接受履行合同的承租人，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。根据该规定，即便产权人就涉案房屋另行订立了租赁合同，亦并不必然影响到已经实际占有涉案房屋并且在法律上承租权优先受到保护的先承租人对涉案租赁房屋的占有、使用。只要产权人（或物业公司）、后承租人没有采取非法的、不正当的手段阻挠、妨碍先承租人继续占有和使用涉案房屋，产权人就不对先承租人构成违约。事实上，产权人（或物业公司）、后承租人均没有实施上述行为。因此，产权人一房两租并不对先承租人构成违约，两审法院认定事实和适用法律错误，在再审审查程序中，这一错误亦没有得到纠正。当然，鉴于物业公司在与先承租人协商解除合同过程中，曾发函通知先承租人暂停使用房屋，可能会对先承租人使用房屋造成一定影响，但即便产生影响，亦不属于根本违约。

      对于物业公司“自认违约”问题。所谓法律意义上的“自认”，是指在诉讼过程中，一方当事人或代理人对其不利的事实作出的明确承认，对方当事人无须证明。自认至少应当符合三个条件：其一，自认行为必须发生在诉讼过程中，而非发生在引发民事诉讼的民商事活动中。其二，自认的内容必须是事实本身，而非对事实的法律判断。其三，自认的内容与事实不符的，不予确认。本案物业公司的所谓“自认违约”发生在协商解除合同过程中，是物业公司为能通过协商解除合同而作出的有条件的妥协，合同并未通过协商解除，解除合同的协议，仅仅是物业公司发出要约，并未得到先承租人的承诺，因此，解除合同的协议并不成立，“自认违约”自然不产生法律效力。物业公司“自认违约”不具备前述民事诉讼“自认”规则中的三项必备条件中的任何一项条件。因此，两审法院认为物业公司在2014年8月25日与先承租人的会谈中已自认构成单方违约，于是按民事诉讼自认规则认定物业公司违约，是对民事诉讼法中“自认”规则的重大误解。

 

      双方均确认《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除，因此，在合同解除之前，该合同仍对双方具有约束力，先承租人应根据合同约定，向物业公司支付租金。当然，鉴于物业公司主动提出协商解除合同而导致租赁合同是否能够继续履行或最终解除确实存在一定的不确定性，在物业公司与先承租人协商解除合同期间，先承租人不予按原合同约定支付2015年度租金存在一定的合理性。但当双方长期协商解除合同不能达成一致意见，物业公司通知先承租人继续履行合同并多次通知其交纳租金后，先承租人占有、使用房屋但拒不交纳租金的行为已丧失了合法性与合理性，已构成违约。两审法院未认定先承租人的该违约行为是错误的，再审审查法院不予纠正，实属遗憾。

 

      一方面，产权人（或物业公司）并不存在根本违约行为，合同解除是由于先承租人拖欠租金造成，产权人（或物业公司）不应承担赔偿责任。另一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 《房屋租赁合同》亦约定先承租人装修房屋应当通知物业公司，经物业公司同意后才能进行装修，否则损失自担。本案中，先承租人支付了设计费、装修费预付款，虽尚未实际装修，但其相关行为并未获得物业公司同意，属于擅自实施的行为。因此，即便发生损失，即使物业公司违约，该损失亦不应由产权人（或物业公司）承担。原审法院认定设计费、装修费预付款属于产权人违约而给先承租人造成的损失是错误的。再审法院直接回避了对该问题的评判，亦是不当的。

 

本案中，产权人向物业公司出具的授权委托书仅载明产权人委托物业公司办理涉案商铺租赁事宜，而对于具体细节包括代理范围、权限和期间则未作明确。产权人辩称，该委托书仅授权物业公司就涉案房屋询价招租使用，并未授权物业公司出租房屋，物业公司向先承租人出租房屋属于越权代理。而物业公司则认为，授权事项包括办理房屋出租。两家单位存在不同的理解，究其原因是产权人授权不明造成的。对于授权不明所产生的法律后果，《民法通则》第六十五条规定，“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”因此，公司应制定明确的授权管理制度，规范授权行为。单位出具的授权委托书内容要具体，要有明确的授权范围和期限；要严格做好授权管理工作，尤其是印章管理人员在盖章前，对授权委托内容进行最后复核。以避免授权混乱、授权不明，导致代理人员越权、超期代理，签订对单位不利的合同或实施其他对单位不利的行为引发纠纷。

措词不当是导致合同争议，引发纠纷的重要原因之一。本案中，法院认定物业公司违约的理由之一就是物业公司在协商解除合同过程中曾通过书面方式“自认违约”。因此，在签订、履行合同时应字斟句酌，注意合同用语的明确、具体、规范，对可能产生误解、歧义的语句、专业词汇应在合同中加以解释、澄清。

撰稿人：许灿虎，云南弘石律师事务所专职律师，毕业于西南政法大学。主要研究方向及服务领域：合同法律事务、招标投标法律事务、公司法律事务、企业法律风险管理。作为弘石律所法律风险管理团队核心成员，目前担任云南电网有限责任公司、云南云电投资控股有限责任公司等多家单位的法律顾问。