短短半年间，40余家单位抢购以及约2000名市民的挂靠“团购”近3亿元资金，到头来的却是一场子虚乌有的骗局，这说的是昆明最近一直被各大媒体关注的虚构项目华西·滨湖国际生态城。

在宣传资料上，“滨湖生态城”位于昆明市官渡区六甲街道永胜村，为城中村改造项目，由江苏华西村与云南君信投资有限公司投资，昆明宁山房地产开发有限公司承建。然而，谁曾料想，华西·滨湖国际生态城项目所称的地点未列入昆明市城中村改造项目和改造计划范围中。不仅项目是虚构的，就连公司本身都是虚报注册资本成立的，户型图是网上下载的。

如此这般的虚假项目为何还能瞒天过海骗取了巨额的“待建诚意金”呢？行骗者正是摸准了单位都想给职工谋点福利的心态，亲自上门服务给单位签下了团购合同或意向性协议。而当散户来购房产生疑虑时，骗子们便会把这些所谓的团购协议拿出来作为最有力的说服证据。除此之外，他们还将虚假的房源拿到房屋中介去卖，以高额的利润回报让这些中介人员为他们卖命地推销。一旦有客户上钩就要向骗子集团缴纳几万到几十万元不等的“待建诚意金”。

那么，这些单位和个人为什么轻而易举地就相信了这家既没有依法取得土地使用、土地规划、建筑施工以及商品房预售等相关证件，也不具备商品房预售及收取购房款的法定条件的公司呢？

在行骗过程中，一旦有单位或个人对他们的项目产生疑虑时，骗子们就会拿出某领导或政府批示，以此为证、童叟无欺。加上在媒体上的大肆宣传和各种获奖凭证的混淆视听，让很多人都误以为它是一家很有实力的开发商。

截至目前“华西·滨湖国际生态城”特大合同诈骗案，现已抓获犯罪嫌疑人16名，冻结涉案资金1.8亿余元，追回并扣押涉案款项近1600万元及高档车辆18辆，冻结涉案房产４套。初步统计涉案金额近３亿元。

然而，案件的本身已经是既定的事实，我们无力去挽回损失，但可以此为戒。本报携手云南弘石律师事务所，本期为您详细讲述你不得不注意的购房须知。

什么样的机构和组织可以进行房屋的团购？

在线律师符林山：关键词【团购是自发行为】

目前，我国法律没有对团购作出明确规定，一般是一种民间自发的行为。但是建议参加团购前要对参与方及组织者之间的权利义务作出明确约定，同时也不能因为参加团购而放松自己的审查责任。

通过中介买房造成的损失，中介公司是否承担法律责任？

在线律师符林山：关键词【中介公司独立责任】

连带责任是指各个责任人对外都不分份额，不分先后次序地根据权利人的请求承担责任。这是一种很重的法律责任，必须有法律明确规定。中介公司的责任是居间人的责任，但不是连带责任，应根据购房者的损失情况及其中介公司过错程度独立承担相应责任。

开发商必须具备什么条件才能公开销售？

在线律师符林山：关键词【五证齐全】

商品房销售分为现售和预售，现售是指开发商将已经竣工验收合格的房屋进行销售，预售是指开发商销售的房屋为在建房屋，尚未竣工验收。现在开发商为解决资金缺口问题，多采用预售的方式销售房屋。根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，预售房屋要取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证，也就是俗称的“五证”。

消费者购房过程中如有损失应向什么机构投诉？

在线律师符林山：关键词【购房维权】

对于开发商的违规行为，可以向当地建设行政部门投诉，建设行政部门可以依法进行查处。对于自己的损失，可以向开发商主张赔偿，协商不成可以依法提起诉讼。

律师建议：对于开发商在取得商品房预售许可证之前各种形式的营销行为，一定要警惕，以免上当受骗。如果要订购，一定要查证开发商的土地证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等，并尽可能了解项目的进展情况；同时，缴费金额不能太多。

必须具有哪些资质才能进行楼盘的开发和建设？

在线律师符林山：房地产开发企业按照企业条件分一、二、三、四这四个资质等级，《房地产开发企业资质管理规定》对企业资质的取得应具备的条件作出了详细的规定。开发项目必须具备与规模相应的资质等级；其中一级资质承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目。另外以合法方式获得开发土地使用权，交清土地价款，取得土地证；项目用地规划条件确定，取得规划许可证；自有资金不低于项目投资资金的20%等都是进行楼盘开发建设的前提条件。

团购房名额转让时被要求缴纳更名费，应当缴纳吗？

在线律师陈永彬：关键词【购房名额转让】

如果参与团购者与开发商签订了有效的购房协议，团购者可以依法转让名额，这在法律上属于合同权利义务的转让。当然，这种转让要经开发商同意，如果当事人同意，开发商因此收取一定的手续费不违反法律强制性规定，可以收取。

什么样的政府批文才具有法律效力？

在线律师陈永彬：法律上的政府批文一般可以理解为一种行政许可文件或行政确认文件，是一种具体行政行为，它会给相对人的权益产生一定的影响。按照相关规定，政府批文应当以政府机关名义颁布，加盖政府印章，才具有法律效力。但是，我们要注意到政府批文不等于领导批字，领导批字是机关内部的一种处理流程，对外不具备法律效力。

团购中，如果开发商造成了损失，组织单位责任吗？

在线律师陈永彬：关键词【单位应承担相应责任】

在团购过程中，单位为开发商与职工之间牵线搭桥，甚至代收预购款，许多购房人正是基于对单位的信任人参与团购的，单位在这其中扮演了重要角色。从法律上分析，单位是一个中间人的角色，也就是居间人，按法律规定，单位故意隐瞒相关重要事实或提供虚假信息，致使职工利益受损害的，依法应当承担赔偿责任。当然，作为职工，也有认真审核的义务，不能一味相信单位。发生损失了，单位只能按其影响程度承担相应的责任，也不是承担全部责任。

开发商收取“待建诚意金”是否合法？是否非法集资？

在线律师陈永彬：关键词【诚意金要看背后的内容来定】

关于“待建诚意金”，在法律上是没有这个概念的，这种收费行为是否合法关键要看收费行为背后双方的约定或者单方的承诺，也就是要看其内容。据了解，虽然不同开发商对所谓“待建诚意金”的名称或者具体内容约定各不相同，但总体可以分为两类：一类约定缴费行为直接针对某一套房屋，待双方签订正式《商品房销售合同》后，该费用冲抵房款，如果认购人反悔的，不退费；另一类则不具体针对某一套房屋，而只是让缴费者取得一定的优先认购权，届时如果不能认购，则可以退费。这些收费行为的共同特点是收费时开发商都未取得商品房预售资格，按照相关规定，这时候订立的商品房预售合同一般是无效的，因而开发商收取房款也是不合法的。按照相关规定，前一种收费行为可以认定为一种定金合同，有法律依据，但开发商不能有欺诈的行为，否则也是无效的；后一种收费行为没有法律依据，有非法集资的嫌疑。

开发商口头承诺优惠，但未写入合同，是否具有法律效力？

在线律师陈永彬：关键词【开发商口头承诺效力】

开发商的口头承诺分两种，一种是事后纳入正式合同确认的，一种是没有纳入合同条款的。对于前一种，应当以正式合同为准，如果合同条款与之前承诺不一致，应当按正式合同确定。对于后一种，虽然没有纳入合同，但是如果该承诺对购房者订立合同或者确定价格有重大影响的，按规定视为合同约定，具有法律效力。

■律师提醒

在期房的购买中

我们应该注意哪些问题和风险

期房买卖，在法律上称为“商品房买卖”，因其在销售价格上与现房相比相对便宜，以及开发商能提前收到购房资金等优势，因此，成为当前房地产开发商常用的销售方式。但期房的买卖中存在很多不稳定因素，作为购房者要承担的风险远远大于现房所需承担的风险，而在购房者所承担的诸多风险中，最容易忽视的也往往是对开发商预售行为是否符合法律规定的审查。我国的法律对期房的销售作出了比较严格的规定，在《中华人民共和国城市管理法》第39条、45条中对于商品房买卖所需的条件就作出了明确的规定，这两条规定就非常地关键，商品房买卖中不能获得产权证的纠纷也很大程度来源于此。

在开发商出售期房时，法律规定必须已经交清了全部的土地出让金并获得土地使用权证书。但是在现实生活中，开发商的土地出让金多是分期交纳，在开发商未交清全部土地出让金之前，就不能取得土地使用权证，如果这时购房者购买了房子，以后就不能办到房屋产权证。另外，根据我国的相关司法解释的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。要防止上述风险，购房者必须严格审查开发商的土地使用权证和商品房预售许可证书原件，并到管理机构核对所购买房子是否属于证书上登记的范围，因为对于整个小区的开发，开发商可能分批办理预售许可证，但是全部商品房却可能一起销售，这样未在许可范围之内的其他房子就会出现问题。

在期房销售中的另一个重要环节就是预售合同的登记备案，通过政府管理来确定自己购买的房子确实已经卖给购房者，以此防止开发商发生一房二卖行为，因此，作为购房者应督促开发商办理预售合同登记备案，购房者也可通过查询登记了解自己的房子是否已经卖给了其他人。

总之，购房者在购买期房的过程中存在太多的风险，购房者在购买时应选择资信高的开发商所开发的楼盘，仔细查看开发商的营业执照和房地产开发的资质证书以及“五证”即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。开发商是否真实获得项目相关的权利，这可以到政府建设主管部门、国土资源部门去查实了解。在上述证照齐全的前提下再考虑是否购买该期房。

■法律名词

什么是居间人？居间人在房屋买卖中起到什么作用？他应当承担哪些法律责任呢？

居间合同指双方当事人约定一方为他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，他方给付报酬的合同。在居间合同中，报告订约机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。在居间合同里，居间人的义务主要包括报告订约机会或者提供订立合同媒介服务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

什么是非法集资？在法律上有些什么样的界定？

非法集资：目前我国刑法并没有规定非法集资罪的罪名，根据刑法规定，与非法集资有关的罪名有：非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等。

根据《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》的规定，非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。它具有如下特点：

（一）未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资以及有审批权限的问题超越权限批准的集资；

（二）承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，还包括以实物形式或其他形式；

（三）向社会不特定对象即社会公众筹集资金；

（四）以合法形式掩盖其非法集资的性质。

■律师小贴士

1、在房屋团购的购买过程当中一定要对开发商开发资质和项目的五证进行核实，并尽可能的了解项目情况，以防上当受骗。

2、确认购买后，务必将所有的优惠条款写入团购协议中，以免以后造成双方的矛盾和冲突。

3、同时，交费的金额不能太多，一旦发现项目或公司存在异样，一定要在第一时间在当地的建设部门进行查证和反应。